جزئیات مصوبه جدید ستاد ملی کرونا برای مستأجران/ فرمول تعیین اجاره‌بها چیست؟

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی از تمدید اجباری قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا در کشور خبر داد.

نسخه دستوری سیاست‌گذار مسکن در حالی برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ پیچیده شده است که پیشینه‌ای حدوداً یک‌ساله داشته و از تیر سال گذشته با هدف کاهش فشار بر موجران در شرایط پدید آمده بر فضای کسب‌وکار بر اثر شیوع ویروس کرونا اجرا شد.

طبق اولین مصوبه ستاد ملی کرونا برای مستأجران در سال گذشته این افراد در صورت تمایل، به سکونت در واحد مسکونی استیجاری ادامه داده و موجران نمی‌توانستند با پایان تاریخ قرارداد، آن‌ها را مجبور به تخلیه کنند، البته در مصوبه فوق سقفی هم برای رشد اجاره‌بهای سال ۹۹ نسبت به ۹۸ اعمال شده بود که  براساس آن  سقف مجاز افزایش سالیانه اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد تعیین شد.

در مصوبه جدید ستاد ملی کرونا برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ هم اگر چه سقف مجاز افزایش اجاره‌بها تعیین نشده و در روزهای آینده ارقام نهایی مربوط به آن اعلام خواهد شد (بیشتر بخوانید) اما بررسی‌های میدانی و آنچه آمار رسمی از تحولات قیمتی بازار مسکن در سال ۹۹ نشان می‌دهد، می‌توان نتیجه گرفت که سیاست دستوری فوق نه‌تنها از فشار شرایط اقتصادی ایجادشده بر اثر شیوع کرونا بر مستأجران نکاسته بلکه  بازار مسکن مسموم شده و مستأجران با کمبود فایل‌های مناسب برای اجاره‌بها روبه‌رو شده‌اند.

در اثبات شکست سیاست دستوری فوق می‌توان به آمار تحولات قیمتی اجاره‌بها در تابستان و پاییز ۹۹ استناد کرد، در تابستان ۹۹ میانگین اجاره‌بهای مسکن در کشور به رقم ۴۳.۸ درصد رسید و در پاییز شاخص فوق در بازار مسکن پایتخت عدد ۴۱ درصد را به دست آورد این در حالی است که طبق مصوبه ستاد ملی کرونا در کل کشور میانگین اجاره‌بها نباید بیش از ۲۰ درصد افزایش می‌یافت.

رشد بیش از ۲ برابری اجاره‌بها نسبت به سقف مجاز اعلامی از سوی سیاست‌گذار به‌منزله شکست طرحی است که قرار بود مستأجران را از بار فشار تورم بازار اجاره‌بها در فضای اقتصادی آسیب‌دیده از شیوع کرونا مصون بدارد بااین‌حال سیاست فوق مجدد در سال ۱۴۰۰ اعمال شده است و قطع به یقین عوارض آن به سال بعد نیز سرایت خواهد کرد.

حال این سؤال مطرح می‌شود که سیاست‌گذار به‌منظور مصون‌سازی مستأجران چه اقدامی را در پیش بگیرد؟

کارشناسان بر این باورند که بهترین و سریع‌ترین راه برای کنترل تورم اجاره‌بهای بازار مسکن استفاده از اهرم مالیات است، اخذ مالیات سالیانه از واحدهای مسکونی نسخه موفقی است که در سایر کشورهای جهان انجام شده و نتایج قابل توجهی داشته است.

با اجرای قانون مالیات بر املاک مسکونی، چند خانه‌ای‌ها به جای خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی و استمرار بخشیدن به فرآیند احتکار و انجماد، خانه‌هایشان را روانه بازار کرده و با افزایش حجم عرضه یا ورود واحدهای مسکونی جدید به بازار در کوتاه‌مدت، تورم بازار اجاره مهار می‌شود.

اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن در میان‌مدت و بلندمدت به بازار خریدوفروش و معاملات مسکن تسری یافته و ایجاد رونق خواهد کرد.

میزان منطقی اجاره‌بها چقدر است؟

یکی از پارامترهای تعیین نرخ رشد اجاره‌بها، نسبت قیمت مسکن (P) به رقم اجاره‌بهای آن (R) است که باید در شرایط عادی و در دوران رونق مسکن حداقل ۱۴ و حداکثر ۲۵ باشد اما نسبت فوق به دلیل تداوم چندین ساله جهش قیمتی حاکم بر نرخ واحدهای مسکونی در بازار معاملات خریدوفروش مسکن به عدد ۳۰ رسیده است.

یکی از راه‌های کاهش رقم نسبت فوق افزایش اجاره‌بهاست که این موضوع به دلیل شرایط اقتصادی موجود در جامعه ممکن نیست.

بنابراین سیاست‌گذار باید تدبیری بیندیشد که ضمن اصلاح نسبت قیمت مسکن به رقم اجاره‌بها، مستأجران نیز از تورم بازار اجاره مصون بمانند.

به‌هرحال با اینکه حمایت از مستأجران و مهار تورم بازار اجاره‌بها جزو وظایف ذاتی سیاست‌گذار است اما حمایت فوق باید براساس پارامترهای صحیح و اصولی صورت بگیرد تا بازار دچار آثار سوء و پیامدهای منفی نشود.

انتهای پیام/پ