فصل سرما مرهم درد بازار اجاره مسکن نمی‌شود!

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد خبرگزاری علم و فناوری آنا، در بازار اجاره مسکن معمولا رسم بر جابجایی در فصل تابستان است و در این زمان بازار اجاره مسکن داغ می‌شود. از عوامل این اتفاق می‌توان به فرارسیدن زمان ثبت نام مجدد فرزندان در مدارس که منوط به مشخص شدن محل زندگی است و همین‌طور آسانتر بودن اسباب کشی در هوای گرم و عدم بارش اشاره کرد.

مرسوم است که با افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در فصل تابستان قیمت‌ها برای رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد؛ از این‌رو برخی از مستاجران برای جابجایی ترجیح می‌دهند که در فصلی بجز فصل اوج تقاضا برای رهن و اجاره اقدام به تهیه مسکن کنند. هم اکنون منابع متوسط قیمت اجاره در شهر تهران را بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما این رقم در برخی مناطق تهران به بیش از ۵۰ میلیون تومان نیز می‌رسد.

هم اکنون در یک آگهی برای آپارتمانی ۹۸ متری در محله آبشار تهران صاحب خانه درخواست ۴۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۱۵ میلیون تومان درخواست می‌کند. اما اگر درپی موردی ارزانتر باشیم به آگهی‌هایی همچون آپارتمانی با ۶۸ متر مساحت در محله افسریه برخورد می‌کنیم که مالک ۵۵۰ میلیون تومان رهن برای یک سال طلب می‌کند.

گذشته از اجاره‌بهای گاه عجیب و دیگرشرایط سخت اجاره نشینان، اما هم‌اکنون دوسال است که تنها امید این قشر از مردم برای یافتن مسکنی ارزان‌تر رنگ باخته است؛ اجاره بها در فصول سرد سال پایین نمی‌آید که هیچ بالاتر هم می‌رود!

به عنوان مثال در بررسی آگهی‌های اجاره آپارتمان منتشر شده در مهر ماه ۱۴۰۱ با مشاهده می‌کنیم که با حدود ۴۵۰ میلیون تومان رهن کامل می‌توان آپارتمانی ۹۰ متری در محله نیروهوایی اجاره کرد؛ که اختلافی بیش از ۳۰ درصدی با الان دارد. اما دلیل این شرایط چیست؟ چرا کاهش تقاضا برای اجاره در فصول سرد نیز افسار اسب سرکش اجاره بها را به عقب نمی‌کشد؟

التهاب اجاره‌بها به اتباع غیرمجازربطی ندارد!

در این خصوص خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا از سعید لطفی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران علت پایین نیامدن نرخ اجاره در فصل سرد جویا شد که وی به این موضوع اینگونه پاسخ داد: اینطور که شواهد نشان می‌دهد متوسط افزایش اجاره بها حدود ۵۴ درصد است. نرخ اجاره مسکن تابعی از قیمت آپارتمان است؛ به همین دلیل با افزایش قیمت آپارتمان نرخ اجاره نیز افزایش می‌یابد.

وی در ادامه گفت: با هر طلاق و ازدواج نیز به آمار تقاضا برای مسکن افزوده می‌شود، اما عرضه مسکن هم‌چنان کم است. این موضوع نیز بر افزایش نرخ اجاره بها تاثیر مضاعف دارد. با توجه به افزایش اجاره بها نیز بعضی از شهروندان توان مالی سکونت در شهر تهران را از دست می‌دهند، به همین دلیل تقاضا برای سکونت در شهرک‌های اقماری تهران نیز افزایش یافته و به تبع آن شاهد رشد نرخ اجاره بها در این مناطق هستیم.

لطفی تصریح کرد: بر خلاف تصور عامه اخراج اتباع غیرمجاز نیز تاثیر چندانی بر بازار اجاره مسکن ندارد چرا که این قشر به صورت جمعی در مسکن‌ها زندگی می‌کنند و اینگونه نیست که یک تبعه خارجی متقاضی یک واحد آپارتمان باشد. پس تقاضای آن‌چنانی ندارند که بر بازار تاثیر داشته باشد.

فقرقانونی در حوزه مسکن عامل بی‌ثباتی است

مجید گودرزی کارشناس مسکن، اما از منظر دیگر به بررسی این موضوع پرداخت. وی با تایید تاثیر قیمت آپارتمان بر نرخ اجاره بها گفت: سابق بر این حدود یک‌هشتم قیمت ملک به عنوان مأخذ نرخ اجاره‌بها تعیین می‌شد، اما هم اکنون قیمت مسکن چنان سر به فلک کشیده است که یک‌بیستم قیمت مسکن را هم اگر پایه اجاره‌بها قرار دهیم مستاجران توان پرداخت آن‌را ندارند. از طرف دیگر با سیل حجوم اتباع بیگانه در بازار اجاره مسکن روبرو هستیم.

وی در ادامه اظهار کرد: این اتباع به طور معمول متقاضی اقامت در شهر‌های بزرگ هستند که ما با کسری عرضه مسکن نیز دست و پنجه نرم می‌کنیم. در این بین به علت فقر شدید قانونی در بخش مسکن، این صنعت نابسامان‌ترین دوران خودش را طی می‌کند. همچنین ضعف در بحث آمایش سرزمینی نیز باعث مهاجرت از روستا‌ها و شهر‌های کوچک به کلان شهر‌ها شده است.

گودرزی در ادامه تصریح کرد: با این اوصاف تقاضا در شهری مانند تهران بسیار از میزان عرضه مسکن پیشی گرفته است. دست صاحبان مسکن نیز بر خلاف بسیاری از کشور‌ها در این زمینه باز است و می‌توانند هر رقمی را مایل باشند، اخذ کنند. در بخش مسکن هیچ قیمت گذاری موثر رسمی وجود ندارد. در کشور‌های پیشرفته اجاره بها به صورت ایالتی و یا فدرال تعیین می‌گردد به عنوان مثال در دوران کرونا دولت آلمان حداکثر افزایش نزخ اجاره بها را ۱ درصد اعلام کرده بود. در کشور ما در همان دوران با وجود اعلام نرخ ۲۰ درصدی برای افزایش اجاره بها، اما باز هم از قانون تمکین نمیشد و شورا‌های حل اختلاف حکم تخلیه صادر می‌کردند. با این اوصاف مستاجران چاره‌ای جز پذیرش کرایه‌های نامتعارف ندارند.

وی گفت: هم اکنون تهران جهنم کارمندان و کارگران شده است. طرح خوب اعطای زمین به کسانی که مهاجرت معکوس کنند نیز عملا با بدقولی به شکست کشیده شد.

از اروپا الهام بگیریم ؟!

محمد علی پورشیرازی دیگر کارشناس حوزه مسکن در مورد افزایش مداوم نرخ اجاره بها گفت: قیمت مسکن و اجاره بها و تورم اقتصادی در ارتباط با یک دیگر هستند. با افزایش قیمت مصالح ساختمانی قیمت مسکن نیز افزایش یافت و به تبع آن اجاره بها بالارفت. حتی در کتاب سینوهه نیز مسکن به عنوان یک اساس و نیاز مطرح شده است و این یک واقعیت است.

وی ادامه داد: آلمان پس از جنگ جهانی طرحی به نام مارشال در حوزه مسکن اجرا کرد و یا کشور فرانسه حدود ۲۰ سال قبل طرح مشابهی را به اجرا گذشت که بسیار موفق بود. اساس این طرح‌ها به این صورت بود که مجوز ساخت مسکن به متقاضیان به راحتی اعطا شد، اما برای دریافت پایان‌کار بایستی صاحب‌خانه تا ۱۰ الی ۱۵ سال از فروش خانه خودداری میکرد. با اجای این طرح نرخ اجاره‌بها به حدود ۶۰ درصد قبل در فرانسه سقوط کرد.

پورشیرازی در خصوص دلیل عدم کاهش نرخ اجاره بها در فصل سرما گفت: در گذشته مستاجران و صاحب خانه‌ها جابجا شدن در فصل سرد را نوعی توهین به خود می‌دانستند، اما اکنون تقاضا و کسری عرضه به حدی رسیده است که حتی تب و تاب بازار در فصول غیرمرسوم نیز روی آرامش نمی‌بیند؛ به همین سبب قیمت‌ها نیز کاهش نمی‌یابد.

وی تصریح کرد: مسکن یک عامل است و در تعیین قیمت تمام نهاده‌ها تاثیر دارد، به همین دولتی در اقتصاد موفق خواهد بود که بازار مسکن را کنترل کند. قیمت مسکن هم اکنون به حدی رسیده است که با دستمزد کارمندی پس از ۶۰ سال پس انداز هم امکان خرید خانه فراهم نخواهد شد.

پورشیرازی گفت: بایستی با تعیین شرایط و تخفیفاتی برای تولید و فروش مسکن مانند آنچه در اروپا انجام شد، شرایطی برای عرضه بیشتر مسکن به بازار اجاره فراهم کنیم.