آیا مالک می‌تواند مستأجر را از ملک بیرون کند؟ + شرایط

به گزارش خبرنگار حوزه قضائی گروه اجتماعی خبرگزاری آنا، شیوع کرونا تعطیلی بسیاری از مشاغل را به دنبال داشت. تعطیلی کسبه و در پی آن گسترش بیکاری اوضاع اقتصادی طبقات اجتماعی متوسط و ضعیف را تحت‌تاثیر قرار داد، به نحوی که این  شرایط نامناسب اقتصادی منجر به کاهش قدرت خرید مردم شد و در حال حاضر بسیاری توانایی پرداخت هزینه امرار معاش از قبیل پرداخت اجاره‌خانه و یا افزایش ودیعه نزد صاحبخانه را ندارند. 

عدم توانایی در پرداخت اجاره و یا افزایش ودیعه جهت تمدید اجاره‌نامه منجر به افزایش مشکلات میان مستأجر و مالک شده است تا جایی که رئیس مرکز توسعه حل اختلاف در گفتگو با خبرنگار گروه اجتماعی خبرگزاری آنا از رشد 10 درصدی پرونده‌ها در شوراهای حل اختلاف خبر داد و گفت که تعدادی از این پرونده‌ها مربوط به تخلیه منازل مسکونی است.

در حال حاضر یکی از مهمترین چالش‌های میان مستأجر و صاحبخانه مربوط به تخلیه ملک مورد معامله در زمان مقرر است. در حقیقت یکی از بندهای قراراداد اجاره‌نامه مربوط به زمان تخلیه ملک مورد اجاره است، به این ترتیب که مستأجر متعهد می‌شود در زمان مقرر ملک را تخلیه و تحویل مالک بدهد.

همزمان با پایان یافتن زمان اجاره که در اجاره‌نامه قید شده، مستأجر حاضر به تخلیه ملک در موعد مقرر نیست و به این ترتیب در مورد تخلیه ملک میان صاحبخانه و مستأجر مشکلاتی پیش می‌آید. در این شرایط باید دقت کرد که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. 

چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

اما اگر قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

در صورتی که مستأجر علی‌رغم مخالفت موجر ملک را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستأجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌بهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند و یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستأجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستأجر تعیین شده باشد، که در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

انتهای پیام/4076/