نكاتی در مورد طرح اقدام ملی برای تولید مسكن

به گزارش گروه رسانه‌های دیگر خبرگزاری آنا، خرید مسكن برای بسیاری از خانواده‌ها در شهرهای بزرگ غیرممكن شده است. قیمت مسكن طی یك بازه دوساله، سه برابر شده است. در این شرایط نه تنها خرید، بلكه اجاره یك واحد مسكونی متناسب نیز برای بعضی از خانواده‌ها دشوار شده است كه در صورت عدم اقدام مناسب، پیامدهایی چون مهاجرت و حاشیه‌نشینی غیرقابل‌گریز خواهد بود.

در این بین وزیر جدید راه و شهرسازی از اجرای طرح اقدام ملی برای افزایش تولید و عرضه مسكن خبر داده است. در مورد این طرح و دیگر شرایط حاكم بر بازار مسكن دو نكته زیر قابل تأمل است:

1- تا وقتی تقاضاهای سوداگرانه كنترل نشود، صرف افزایش عرضه، راهگشا نخواهد بود: در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تقاضاهای موجود در بخش مسكن را تقاضاهای سرمایه‌ای به خود اختصاص داده است. براساس داده‌های حاصل از سرشماری مركز آمار در سال‌های 90 و 95 با وجود افزایش 8/3 میلیونی واحدهای مسكونی كشور، تعداد افراد صاحب مسكن ملكی فقط یك میلیون افزایش داشته است. این اعداد نشان می‌دهد 8/2 میلیون واحد از واحدهای عرضه ‌شده یعنی بیش از 70 درصد آنها، تبدیل به واحدهای دوم و بیشتر برخی افراد شده است. ریشه این ماجرا را هم در ویژگی‌های خاص بازار مسكن باید جست‌وجو كرد.
بازاری پربازده و كم‌ریسك كه بسیاری از تقاضاهای سرمایه‌ای را به سمت خود كشانده و آماده هرگونه سوداگری از طریق سفته‌بازی و خالی نگه‌داشتن واحدهای مسكونی بوده است.
بنابراین در این شرایط كه شكاف بین قدرت خرید خانواده‌های معمولی و قیمت مسكن بیش از همیشه شده است، اگر افزایش تولید و عرضه مسكن بدون اجرای ابزارهای تنظیمی صورت پذیرد، منفعتی نصیب خانواده‌های فاقد مسكن و متقاضیان اصلی این بازار نخواهد شد.
این در حالی است كه در دنیا با استفاده از سامانه‌های هوشمند املاك و نفوس و همچنین اجرای مالیات‌های تنظیمی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، مسكن را از یك كالای سرمایه‌ای به كالای صرفاً مصرفی تبدیل می‌كنند، اما در كشور ما، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی سال‌هاست معطل تكلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای تكمیل سامانه ملی املاك و اسكان كشور مانده. در مورد تصویب و اجرای قانونی برای اخذ «مالیات بر عایدی سرمایه» نیز
نه مجلس اقدام خاصی انجام می‌دهد و نه دولت برنامه مشخصی دارد.

2- مدل مشاركتی برای تولید مسكن زمینه را برای سوداگری فراهم‌تر می‌كند: نكته دیگر این‌كه اگر دولت تصمیم به افزایش تولید و عرضه مسكن دارد، از مدل‌هایی استفاده كند كه امكان سوداگری و احتكار مسكن را كاهش دهد. در حالی كه در شیوه برنامه‌ریزی‌شده یعنی ساخت مسكن به شیوه مشاركتی این هدف ممكن نمی‌شود. در این شیوه، آورده‌های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلاتی برای انبوه‌سازان است و انبوه‌سازان نیز مسؤولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند. درنهایت نیز با فروش واحدهای تكمیل‌شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یك سهم خود را برمی‌دارند.

در مدل مشاركتی، انبوه‌سازان كه مانعی برای احتكار واحد نوساز خود نمی‌بینند، از عرضه این واحدها در دوران ركود قیمت‌ها خودداری می‌كنند و در زمانی كه قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند. علاوه بر این تأخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه‌سازان نمی‌كند بلكه عایدی بسیاری نیز نصیب آنها خواهد كرد؛ زیرا معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسكن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسكن كمتر شده و درنهایت سهم آورده انبوه‌ساز بسیار كمتر خواهد شد.اگر در این طرح‌ها، سازندگان مالك نباشند و منفعت خود را فقط در تولید ببینند، امكان سوءاستفاده آنها كاهش پیدا می‌كند. همچنین از آنجایی كه این واحدها قرار است در زمین‌های دولتی ساخته شود، با تأخیر در دریافت هزینه زمین، می‌توان متقاضیان واقعی را توانمند ساخت. درنتیجه مصرف‌كننده نهایی هزینه ساخت را به سازنده پرداخت كرده و پس از تحویل گرفتن واحد مسكونی خود، هزینه زمین را به صورت اقساط به دولت پرداخت می‌كند. با این روش هم مسكن با هزینه تمام‌شده به دست مصرف‌كننده می‌رسد و هم دولت بدون نیاز به منابع بانكی، از تقاضا حمایت كرده است.

منبع:جام‌جم

انتهای پیام/4112/