دست راست برجام بر سر مسکن

سهیلا گلی‌زاده، خبرنگار گروه اقتصادی: بازار مسکن چند سال اخیر را در رکودی به سر برد که علی‌رغم برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای تحرک آن، نتیجه چندانی در این باره حاصل نشد. رکود این بازار در حالی وارد سومین سال پیاپی خود شد که هر ساله در ماه‌های پایانی کارشناسان وفعالان بخش مسکن چشم امید به شروع سال جدید بدون رکود می‌بندند. با این حال جنب و جوش و تحرک بازار نمی‌تواند پاسخگوی انتظارات باشد، بدین ترتیب رکود همچنان گریبان‌گیر بازار مسکن باقی می‌ماند.

در چنین شرایطی بسیاری به بالا و پایین شدن شاخص‌های اقتصادی و اتفاقات تاثیرگذار بر بدنه اقتصاد کشور چشم می‌دوزند؛ اتفاقاتی که بتواند تحرکی را در بازار راکد مسکن ایجاد کند.

در این میان برجام و توافق هسته‌ای ایران با گروه 1+5 به عنوان یکی از مهم‌ترین رویدادهای تاریخ ایران، روزنه امیدی را برای فعالان اقتصادی نه تنها در بخش مسکن، بلکه در تمام بخش‌های کلان اقتصادی ایجاد کرد که حالا در آستانه یک سالگی این توافق می‌توان نتیجه‌ گرفت این رویداد دست‌مایه‌ای برای باز شدن برخی مشکلات پیش روی فعالان بازار کسب‌وکار شده‌ است. مسکن نیز به عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی از این قاعده مستثنی نیست. هرچند که مسئولان این بازار بارها اعلام کرده‌اند که تاثیر توافق برجام بر این بازار مستقیم و زود بازده نخواهد بود.

تسریع شیب خروج از رکود بازار مسکن با اجرای برجام

آن طور که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره تاثیر برجام بر بازار مسکن گفته، اجرای برجام می‌تواند سرعت خروج از رکود بازار مسکن را افزایش دهد و بدین ترتیب این بازار خیز خروج از رکود را با سرعت بیشتری طی کند.

وی همچنین معتقد است بازار مسکن یک بازار مقاوم است و نباید انتظار داشته باشیم برجام در کوتاه مدت اثر خود را بر بازارهای مقاومی همانند بازار مسکن نشان دهد. بنابراین تاثیر برجام بر مسکن در بلندمدت صورت می پذیرد و به هیچ عنوان اثر آن در کوتاه مدت نمایان نخواهد شد.

تاثیر برجام بر بخش مسکن غیرمستقیم است

اما فردین یزدانی مدیر مطالعات علمی طرح جامع مسکن درباره تاثیرپذیری بازار مسکن از برجام عنوان می‌کند که لغو تحریم‌ها حرکت چرخ‌های اقتصاد را به همراه داشته و نرخ رشد اقتصادی نیز از این امر متاثر شده است؛ بنابراین با تقویت قدرت خرید و بالا رفتن توان خرید مردم در بازار مسکن، تعداد معاملات افزایش خواهد یافت.

وی در عین حال اظهار می‌کند که اجرایی شدن برجام به صورت غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار است و نمی‌توان انتظار داشت بازاری مانند مسکن به صورت مستقیم از لغو تحریم‌ها و اجرایی شدن برجام تاثیر پذیری داشته باشد. به عبارتی با اجرای برجام بازار مسکن در مسیر خروج تدریجی از رکود قرار گرفته است.

همچنین حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است که رفع برخی از محدودیت‌ها پس از برجام، رونق نسبی در بازار مسکن را رقم خواهد زد. هرچند که دلیل اصلی ایجاد و تداوم رکود اخیر در بخش مسکن، رشد نامتوازن قیمت مسکن و توان خانوارها در سالیان گذشته بوده است و بر این اساس سازندگان در بخش مسکن به دلیل عدم فروش واحدهای تکمیل شده قادر به سرمایه گذاری مجدد نبودند. بنابراین انتظار می‌رود با بهبود تدریجی اقتصاد، درآمد خانوارها نیز تقویت گردد و شاهد رونق در بخش ساخت و ساز باشیم.

رونق بازار مسکن همزمان با توافق هسته‌ای

اما آمار منتشر شده از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد میزان معاملات فروردین‌ماه امسال بازار مسکن تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل 19 درصد رشد داشته است. همچنین بر اساس این آمار میزان معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه نیز رونق یافته و رشد 0.7 درصدی را نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ثبت رسانده است.

بازار مسکن از دی‌ماه سال گذشته و همزمان با امضای توافق برجام رشد معاملات را تجربه کرد و نیمه نخست امسال را نیز صعودی به پایان رساند. البته روند معاملات از فصل پاییز دوباره نزولی شد و آمار‌های بانک مرکزی از کاهش 10.6 درصدی حجم معاملات ملکی تهران در مهر ٩٥ نسبت به مدت مشابه ‌سال گذشته گزارش دادند.

برخی کارشناسان بخش مسکن هم نزولی شدن دوباره روند معاملات این بازار را با رسیدن فصل کاهش نقل و انتقالات در پاییز و زمستان مرتبط دانسته و این جریان را طبیعی می‌دانند.

هرچند رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران علت دیگر افت آمار معاملات را علاوه بر رسیدن فصل کاهش نقل و انتقالات، همان رکود مدت‌دار بازار می‌داند. به گفته عقبایی، در فصل زمستان عموما تعداد قراردادهای اجاره کاهش می‌یابد اما لزوما روند قرادادهای خرید و فروش با افت همراه نیست و علت بخشی از این سیر نزولی را می‌توان به دخیل بودن سیر رکودی معاملات بازار دخیل دانست.

به گفته وی، معاملات بازار مسکن تهران از ابتدای سال تا آبان‌ماه سیر صعودی و رشد حدود 18 درصدی را شاهد بوده اما با این وجود آمار معاملات مسکن در این بازار در آذرماه کاهش 8 درصدی را تجربه کرد. همچنین حجم معاملات بازار مسکن تهران در دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته با کاهش همراه بوده است به طوری که تعداد قراردادهای خرید و فروش 11 ماه ابتدای دی‌ماه سال گذشته 11 هزار و 285 فقره و تعداد قراردادهای اجاره 12 هزار و 613 قرارداد بوده اما این میزان در مدت مشابه امسال به 5 هزار و 723 قرارداد خرید و فروش و 5 هزار و 421 قرارداد اجاره رسیده است.

با این حال بسیاری از کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که هرچند روند معاملات این بازار در فصول پاییز و زمستان به حالت افول خود بازگشت، اما با این حال آثار مثبت برجام بر بخش‌های مختلف اقتصادی می‌تواند بخش مسکن را نیز پس از طی کردن دوره طبیعی کاهش معاملات، به روزهای افزایش معاملات نیمه اول سال جاری باز گرداند.

افزایش قیمت مسکن با تحرک دلار در بازار

عباس علیزاده کارشناس بازار مسکن با اشاره بر انتظارات مردم برای تحول بخش‌های مختلف اقتصادی با امضای توافق برجام به خبرنگار آنا می‌گوید: با اجرایی شدن برجام همه منتظر ایجاد تحرک و تحول در بخش‌های اقتصادی بودند تا بتوانند امنیت اقتصادی مغفول مانده سال‌‌های گذشته را حس کنند. همین امر نیز موجب شد تا در مقطعی بازار مسکن دچار تحرک شود.

وی با بیان اینکه با این حال بازار چند ماه گذشته روند نزولی به خود گرفته است، تصریح کرد: طی چند هفته اخیر هم قیمت ملک به علت افزایش قیمت دلار بالا رفت؛ هرچند که این افزایش قیمت به گونه‌ای نبود تا از آن با عنوان جهش قیمتی یاد کنیم.

علیزاده ادامه داد: البته رصد کلی بخش مسکن نشان می‌دهد این بازار همچنان در رکود به سر می‌برد و هنوز نیز خرید و فروش‌ها همانند سابق صورت می‌گیرد. یعنی فرد در ازای فروش ملک خود و اندک افزایش سرمایه، واحد مسکونی جدید را خریداری می‌کند.

افت قدرت خرید مردم در بازار مسکن با رکود سال 91

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: تورم سال‌ 91 موجب شد تا قدرت خرید مردم برای مسکن طی سال‌های اخیر به شدت کاهش یابد و هنوز هم افراد نتوانسته‌اند قدرت خرید خود را با بازار هماهنگ کنند.

به گفته وی، واحد مسکونی که هر متر مربع آن در سال 91 حدود 7 میلیون تومان خرید و فروش می‌شد یکباره به 15 میلیون تومان در آن سال رسید و از این رو رکود بازار به علت کاهش معاملات رقم خورد.

علیزاده اظهار کرد: هر ساله در یکی دو ماه پایانی تعداد معاملات خرید و فروش کمی بالا و پایین می‌رود اما این امر دلیلی بر این نیست که بازار مسکن در حال خروج از رکود مدت‌دار خود است.

وی تاکید کرد: فعالان بازار مسکن به دنبال آن نیستند که قیمت‌ها در این بازار با بالا و پایین شدن نرخ دلار افزایش یابد و گرانی در سطح جامعه حاکم شود چرا که سود مشاوران املاک از بالا رفتن قیمت‌های مسکن نیست بلکه باید تعداد معاملات افزایش یابد.

نباید منتظر اثرپذیری بیش از عرف مسکن از برجام باشیم

در همین رابطه رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز با بیان اینکه بازار مسکن چندان با برجام مرتبط نیست، به خبرنگار آنا گفت: 70 تا 90 درصد قیمت مسکن به زمین ارتباط دارد و به عبارتی بازار مسکن به عنوان بازار داخلی تلقی شده و به نوعی می‌توان گفت که این امر یک موضوع داخلی محسوب میشود و نمی تواند هیچ ارتباط مستقیمی با برجام داشته باشد.

حسام عقبایی با بیان اینکه نباید منتظر تاثیرگذاری برجام در کوتاه‌مدت و بیش از حد متعارف در حوزه مسکن باشیم، تصریح کرد: برجام بر بدنه اقتصاد کلان اثرگذار است و می‌تواند آمار صادرات و واردات را در کشور تحرک بخشد اما در وضعیت بازار مسکن نمی‌تواند تاثیر مستقیم داشته باشد.

وی ابراز امیدواری کرد تا توافق برجام بتواند مسیر انعقاد قراردادهای بین‌المللی را هموار کند و بدین ترتیب رشد اقتصادی حاصل در کشور به بازار مسکن نیز تسری یابد.